İşte Abdurrahman Yıldırım’ın konutta balon riskini kaleme aldığı yazısının ilgili bölümü;
Türkiye’yi konut fiyat artışlarında son altı yılın 4’ünde birinciliğe taşıyan şehirlerin başında İstanbul geliyordu. OECD verilerine göre Türkiye konut fiyatlarında 2012, 2013 ve 2015 ile 2016 yıllarında ilk sırada yer aldı. Diğer iki yılda da ikinci ve üçüncü sırada yer buldu. 2010 öncesinde ise Türkiye için veri yok.
– Bu hızlı konut fiyat artışlarına ise kira artışı yetişemiyor. Bu nedenle IMF’nin izlediği başka bir seriye göre Türkiye konut fiyat artışlarının kira artışlarının üç katına çıktığı ve bu konudaki dünya birinciliğini yıllardır kimseye kaptırmadığını da görüyoruz. Yani Türkiye’de kiralar bir artarken, konut fiyatları üç artmış. Bu durum farklı gelişmelere işaret eder.
– Konut fiyat artışlarının aşırıya kaçtığı, bir balon oluşumu içinde olduğunu gösterir ki, bu konutlara ödenen fiyatlara uygun kiraya verilemediği anlaşılıyor. Çünkü kiralamanın esası konutun kendini 15-20 yılda amorti etmesine dayanır. Konutun 15 veya 20 yıllık toplam kirası, o konutu satın alabilmeli. Bu da konutun, değerinin 180 veya 244’te biri tutarla aylık kiraya verilebilmesi demektir. Mesela İstanbul’da 500 bin dolara (1.7 milyon liraya) satın alınan bir dairenin 7.172 TL’ye kiralanabilmesi gerekir. Uygun fiyat kira oranı bu olmasına karşılık, bunun üstüne çıkılan butik semtler ya da siteler de olabilir.
– Ancak İstanbul’da bırakın 15 çarpanını, 20 çarpanıyla bile satılık konut bulmak zor. 25, 30, 40’a doğru giden oranlar söz konusu.
– Yüksek fiyatlardan, yüksek fiyat kira çarpanıyla konut alanların durumunu iki şey kurtarabilir. Biri önümüzdeki dönem konut fiyatları aynı hızla artmaya devam eder, dolayısıyla konut sahipleri kiradan değil de asıl değer artışından kazanırlar. Bir aşamada satmaya kalkarlarsa da reel anlamda zarara uğramazlar.
– İkincisi de önümüzdeki dönemde daha yüksek kira ödeyeceklerin çıkacağının umulmasıdır. Bunun için de kişi başına gelirini artması, istihdamın artması, geleceğe yönelik beklentilerin iyileşmesi gerekir.