Çanakkale’nin pek çok bölgesinde “eko turizm” adı altında başlatılan projeler, son yılların en tartışmalı dönüşüm başlıklarından biri haline geldi. Kazdağları çevresi, Ayvacık, Bayramiç ve Ezine kırsalında hızla yayılan eko turizm yatırımları; doğayı koruma ve kırsal kalkınmayı destekleme amacıyla sunulsa da, sahada yaşananlar çok daha farklı bir tabloyu ortaya koyuyor.
Kaleninsesi gazetesi olarak tarafımıza sektör uzmanlarından, bölge halkından ve STK’lardan gelen gözlemleri derledik.
Değerli köy arazilerinin yatırımcılar tarafından yoğun şekilde talep edilmesi, köylünün geleneksel yaşam alanlarının sınırlandırılması, yapılaşmanın lüks villa ve butik otelleşmeye dönüşmesi “eko turizm mi, rant düzeni mi?” sorusunu gündemin merkezine taşıdı. Bölge halkından, STK’lardan ve sektör uzmanlarından gazetemize ulaşan değerlendirmeler ise bu dönüşümün yalnızca bir turizm hamlesi olmadığını; aynı zamanda arazi kullanımı, imar planları ve şeffaflık açısından ciddi soru işaretleri yarattığını gösteriyor.
"Eko Talan" Kazdağları'nda tartışma konusu oldu
Çanakkale’nin kırsal alanları son yıllarda eko turizm başlığı altında planlanan projelerle birlikte yoğun bir dönüşüm sürecine girdi. Özellikle Kazdağları çevresi, Ayvacık, Bayramiç ve Ezine kırsalı; bir yandan doğanın korunması, diğer yandan kırsal kalkınmanın desteklenmesi hedefiyle geliştirilen yatırımların odağı haline geldi. Ancak kamuoyunda giderek artan tartışmalar gösterdi ki; bu sürecin yalnızca turizm yatırımı olarak değil, aynı zamanda arazi kullanımı, imar dengesi ve şeffaflık ilkeleri açısından da bu sürecin sorgulanmasına neden oldu. Ekoturizm modeli teoride kırsal nüfusun gelir kaynaklarını artırmayı ve doğal alanların sürdürülebilir kullanımını amaçlıyor. Buna karşın sahadaki bazı uygulamaların bu hedefler ile her zaman örtüşmediği yönündeki görüşler, kamuoyunda ciddi soru işaretleri yaratıyor. Kaleninsesi gazetesi olarak tarafımıza sektör uzmanlarından, bölge halkından ve STK’lardan gelen gözlemleri derledik.
Başvurular Arttı, Kabul Oranları Sınırlı Kaldı
Sektör uzmanlarının tarafımıza aktardığı verilere göre, son yıllarda eko turizm alanı ilan edilmesi amacıyla yapılan başvuru sayılarında ciddi bir artış yaşandı. 400’e yakın yapılan başvurulardan sınırlı sayıda firma onay aldı. Onaylanan projelerin bir bölümünün ise o dönemde kooperatifler kurarak arazileri hisseli satışlara bölerek, çeşitli emlak ve ilan platformlarında “yatırım fırsatı”, “kırsalda villa konsepti”, “ikinci yaşam alanı” gibi ifadelerle tanıtılması, eko turizm kavramının içerdiği kamu yararı boyutunu tartışmalı hale getirdi.
Gayrimenkul piyasasını yakından takip eden bazı sektör temsilcileri, eko turizm alanı olarak planlanan bölgelerin, klasik konut alanlarından hukuki olarak farklı olmasına rağmen, konut benzeri kullanım potansiyeli taşıyacak şekilde tanıtıldığını belirtti. Bu durum, geçtiğimiz yıl “eko turizm gerçekten turizm mi, yoksa yeni bir imar türü mü?” Eko Turizm rant alanına mı döndü” başlıklarıyla yerel basında gündemde uzun süre varlığını korudu. Sonuçta bu alanlar için Turizm İşletme Belgesi alınarak yapılması karar verildi. Diğer yandan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan son düzenlemeyle bu alanlarda 5 yıla kadar faaliyete başlama izni verildi. Bu sürede gerekli evrak, teknik altyapı, üst yapı, teknik raporların tamamlanması için de süre verilmiş oldu.
“Kaçak Yapılaşma” İddiaları
Kamuoyunda en çok tartışılan başlıklardan biri ise kaçak yapılaşma iddiaları. Sektör kaynaklarının iddiasına göre, kağıt üzerinde turizm yatırımı olarak görünen bazı projeler, görülen ilanlarda konut benzeri veya lüks yapılaşmalara dönüştürüldü. Bu durum, “eko turizm alanları amacına uygun mu kullanılıyor?” sorusunu yeniden gündeme taşıdı.
Sektör kaynaklarının iddialarına göre ise, Çanakkale genelinde ekoturizm alanı olarak planlanan bazı arazilerde, imar ve ruhsat süreçleri tamamlanmadan yapılaşmaya gidildi. Hatta bu süreçte daha tapuları hazır olmadan yapılan yüksek fiyatlı satışlarda büyük rant sağlandığı iddia edildi.
Çanakkale genelinde 11,5 milyon metrekare tarım alanı ilk dönemlerde “ekoturizm” adı altında yapılaşmaya açıldı. Bu alanların; kağıt üzerinde turizm, gerçekte ise lüks villa ve rant projeleri haline geldiği iddia edildi. Geçtiğimiz yıl yerel basında da konu olan bu yapılardan 293 Tesisin 290’ı Kaçak olduğu öne sürüldü. Ancak bu yapılar için bir yıkım, ya da kapatma kararı olmadığı iddia edilerek; “ekoturizm” projelerinden bazı yerel yöneticiler de pay aldığı öne sürüldü.
Geçtiğimiz dönemde Kızılkeçili’de 120, Ayvacık’ta 239 odalı projeler için ÇED süreçleri devam eden projeler için; İl Genel Meclisi’nde AKP ve CHP’li üyeler ile bu projeler oy kabulü ile bu projelere onay vermişti.
Ayhan Gider: “İşgal etmek istiyorlar”
Çanakkale'de tarım arazilerinin korunmasının öncelikli hedefleri olduğunu belirten AK Parti Çanakkale Milletvekili Ayhan Gider ise geçtiğimiz günlerde yaptığı bir açıklamada “Ekoturizm adı altında tarım arazilerini işgal etmek isteyenler olduğunu” söylemişti. Açıklamasında; "Dışarıdan birileri gelsin, ikinci konut yapsın tarım arazilerimizi mahvetsin diye ne bir talebimiz var ne de bir tahammülümüz var.. Tarım arazilerimiz kırmızı çizgimizdir. Ekoturizm adı altında ikinci konut bahanesiyle topraklarımızı işgal etmek isteyenlere asla izin vermeyeceğiz. Çanakkale’nin tarımı, üç kuruşluk rant uğruna feda edilecek bir değer değildir. Satılan tarlanın parası biter; ama korunup işlenen toprak, nesiller boyu milletimizi doyurur. Bu ihanete göz yummayacağız” ifadelerinde bulunmuştu.
Pehlivan: “Bu araziler köylüden düşük bedellerle satın alındı”
2021 yılında ise Çanakkale İl Genel Meclisi CHP Grup Başkanvekili Güneş Pehlivan, "Eko turizm faaliyetinin kentimizde uygulama hedeflerinden son derece uzaklaşmış olduğunu üzülerek gözlemliyoruz" açıklamasında bulunmuştu. Çanakkale`de, plan başvurularına konu olan tarla vasfındaki arazilerin, çoğunlukla aileden miras yoluyla yörede yaşayan vatandaşlara intikal eden alanlar olduğunu ifade eden Pehlivan, "Bu araziler köylüden düşük bedellerle satın alınarak, eko-turizm imar plan onayı alındıktan sonra yüksek bedellerle satışa sunuluyor. Çanakkale`nin bazı köylerinde köyün yerlisi olan halkın mülkiyetinde tarla ve arsa kalmamış durumda. Bu durumun bir sebebi de kötü tarım politikaları. Ne yazık ki ülke ekonomisini üretime değil, üretim dışı yatırıma dayandırarak ayakta tutmaya çalışan yanlış politikalar, büyümede lokomotif sektör olarak inşaat sektörünü belirlemiş durumda. Zirai faaliyetle geçimini sürdüremeyen köylü, ailesinden kalan tarla ve arsaları satarak, tek seferlik gelir yaratıp günü kurtarmaya çalışırken, köylünün zirai faaliyet göstererek ailesini geçindiremediği aynı araziyi satın alıp imarlaştıran sektör büyük rant elde edebiliyor. Elbette ki bu tablo, toplum refahı ve sürdürülebilir kalkınma anlayışından çok uzak" açıklaması kamuoyunda gündem yaratmıştı.
Eko turizm nasıl amacı dışına çıktı?
Bölgedeki köylünün arazisinin değerlendirilmesi için ekoturizm adı altında ürününü değerlendirmesi, misafir ağırlaması bu yapılarda kent kavramı ile doğanın korunması amaçlansa da bu süreç yıllar içinde gösterdi ki parseller büyüyerek, yanındaki araziler de alınarak ve el değiştirerek, köydeki insanların olmadığı ekoturizm adı altında konutlar yapıldığı anlaşıldı. Bu şekilde ekoturizm adı altında siteler yapılmasının, ikinci konut adı altında kullanılması kamuoyunda endişe yarattı.
Eko Turizm nasıl bir zemine oturtuldu?
Her büyük fırsat, sağlam bir yasal zemine dayanmalıdır. Ekoturizm projelerinin en can alıcı noktası da burada yatıyor. Devlet, Türkiye'nin el değmemiş doğal güzelliklerini ve kırsal dokusunu korumak amacıyla bu özel imarlı arazilere belirli kısıtlamalar getirmiştir. Bu alanlarda, klasik bir site veya apartman projesinde olduğu gibi Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı kurulmasına izin verilmez. Amaç, bu değerli bölgelerin kontrolsüz bir şekilde betonlaşmasını önlemek ve turizm fonksiyonunu ön planda tutmaktır.
Peki, bu durumda yatırımcı nasıl bireysel bir mülke sahip olabilir? İşte burada devreye son derece zeki ve yasal bir çözüm giriyor: Paylı Mülkiyet (Hisseli Tapu) Modeli. Hisseli Satış: Projeden bir villa satın alan yatırımcı, aslında tüm arazinin tapusundan, kendi villasına denk gelen oranda bir hisse satın almış olur. Örneğin, 18 villalık bir projede 1/18 hisseye sahip olur.
Turizm İşletmesi: Tüm proje, tek bir "Turizm İşletme Belgesi" altında faaliyet gösterir. Bu, projenin bir konut sitesi değil, yasal olarak bir turizm tesisi olduğunu belgeler.
Bu yapı sayesinde, hem kanunların doğayı koruma amacı yerine getirilir hem de yatırımcılar, hukuki güvence altında, fiilen kendilerine ait olan müstakil bir villanın tapusuna sahip olurlar. Bu, yasal bir kısıtlamayı bir fırsata dönüştüren dönemin yatırımcıları için büyük rant alanı oluşmuş oldu.
Su kaynakları tükeniyor! STK’lar harekete geçti
Çevre alanında faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları, bölgede yürütülen projelerin su kaynakları, tarım alanları ve doğal peyzaj üzerindeki etkilerine yönelik endişelerini uzun süredir dile getirdi. Çevre Sivil Toplum Kuruluşları, özellikle su kaynaklarının sınırlı olduğu alanlarda artan yapılaşma baskısının, bölgesel su güvenliğini riske atabileceğini vurguladı.
Bölgede yaşayan bölge sakinleri ve STK’lar, kırsal bölgelerde yürütülen büyük ölçekli peyzaj uygulamaları, havuzlu yapılar ve yoğun yer altı suyu kullanımı, geri dönüşü zor çevresel sonuçlara yol açma potansiyeli taşıdığı endişesini Kaleninsesi Gazetesi’ne iletti. Çanakkale gibi yaz aylarında zaten su stresi yaşayan bölgelerde, yeni yapılaşma unsuru olarak Otel Zihniyetinde villaların oluşması susuzlukla mücadelede kamu yararı açısından dikkatle ele alınması gereken bir konu olduğu için bölgedeki çalışmaların ne aşamada olduğu halen tartışma konusu oldu. Su kaynaklarının tüketiminde bölgedeki Turizmi kalkındıran otellere öncelikli olarak sağlaması bu endişeyi haklı çıkarır boyuta taşıdı.
Kazdağı Doğal ve Kültürel Varlıkları Koruma Derneği Başkanı Süheyla Doğan, Çanakkale’de son yıllarda hayata geçirilen eko turizm projelerine yönelik kaygılarını kamuoyuyla paylaştı. Ayrıca Kaleninsesi’ne açıklamalarda bulunan Doğan; Bölgedeki planlama sürecine ilişkin şu değerlendirmelerde bulundu:
“Çanakkale kırsalı bir süredir yalnızca enerji ve madencilik projeleriyle değil, aynı zamanda ‘eko turizm’ adı altında hayata geçirilen projelerle de ciddi bir baskı altında. Ayvacık, Bayramiç ve Ezine, bu tür projelerin en yoğun olduğu ilçelerin başında geliyor. 2021 yılında İl Genel Meclisi tarafından onaylanan çok sayıda proje derneğimiz ve Assos Dostları tarafından incelendi. Yaklaşık 200’e yakın proje masaya yatırıldı ve içlerinden çevresel risk barındıran 10’dan fazla proje için Çevre Mühendisleri Odası, Mimarlar Odası ve Ziraat Mühendisleri Odası ile birlikte iptal davaları açtık. Açtığımız tüm davaları kazandık.” Dedi.
Süheyla Doğan, özellikle geçtiğimiz yıllar içindeki onay alan projelerle ilgili önemli bir gözlemini de paylaştı:
“2024 yılında onaylanan projelerin önemli bir bölümünün fiilen yazlık amaçlı toplu konut siteleri gibi planlandığını sahada gözlemliyoruz. Bazı projelerin sonradan geri döndürülmüş olması, bu endişelerin kamu yönetimi tarafından da dikkate alındığını gösteriyor. Ancak risk tamamen ortadan kalkmış değil. O bölgede firmalar kendi habitatını kuruyor” Doğan, bu süreçlerin yalnızca tekil projeler üzerinden değil, bütüncül bir bölge planlama anlayışıyla ele alınması gerektiğini vurguladı.
STK temsilcileri, özellikle kırsal alanlarda artan yapılaşmanın, yaz aylarında su sıkıntısı yaşayan bölgelerde yeni riskler doğurabileceğini belirtiyor. Çevresel etki değerlendirme (ÇED) süreçlerinin kapsamı ve zamanlaması da kamuoyunda en çok tartışılan başlıklardan biri olarak öne çıkıyor.
Yatırım mı, Yeni Bir Gayrimenkul Modeli mi?
Eko-turizm başvurularındaki artış, kamuoyunda “sürdürülebilir turizm yatırımı mı, yoksa yeni bir gayrimenkul geliştirme modeli mi?” sorusunu uzun süre gündemde tutan ilanlar, bu sürecin sürekli sorgulanmasına yol açtı.
Kamuoyunda oluşan ve ortaya çıkan tabloda, eko-turizmin doğru uygulandığında önemli bir fırsat, yanlış örneklerde ise ciddi bir risk barındırdığını gözler önüne serdi. Bakanlık raporlarıyla gündeme gelen yeni düzenlemeler, bu tartışmalara uzun vadeli ve kalıcı çözümler üretmesi açısından önemli bir adım oldu. Sektörel kaynaklarımızın aktardığı bilgiye göre; geçmiş dönemdeki rant mekanizmaları nedeni ile bölgedeki tekelleşme unsuru, bölgeyi bir yatırım alanından ziyade rant havuzuna dönüştürdüğü için bu süreci olumsuz etkilediği yönünde oldu.
Plan Hükümleri yeniden düzenlendi
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından en son 20.06.2025 tarihinde hazırlanan Çanakkale–Balıkesir Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği Açıklama Raporu, tartışmalara resmi bir çerçeve kazandırdı.
Yapılan değerlendirmeler sonucunda, Çanakkale–Balıkesir Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planı’nda yer alan “8.16 Eko-Turizm Alanları” başlığının, turizm dışı kullanımlara kapatılacak şekilde ve Kültür ve Turizm Bakanlığı ile eşgüdüm içinde yeniden düzenlenmesine karar verildi.
Eko-Turizm Alanlarına Yeni Kurallar: 25 Bin Metrekare Şartı ve 2 Kat Sınırı Getirildi
Eko-turizm alanlarına ilişkin plan hükümleri netleşti. Hazırlanan plan çalıştayında, kırsal turizm alanlarında yapılacak yapılaşmalar, başvuru süreçleri ve koruma esaslarını kapsayan yeni kurallar kamuoyuyla paylaşıldı. Yeni düzenlemelerle birlikte, hem doğanın korunması hem de kontrollü turizm yatırımlarının teşvik edilmesi düzenlemeye sınırlandırıldı.
Başvuru için asgari alan şartı getirildi
Plan hükümlerine göre, eko-turizm alanı olarak değerlendirilmek istenen bölgelerin en az 25 bin metrekare büyüklüğünde olması zorunlu hale getirildi. Alanın, birden fazla parselden oluşabilmesi mümkün olacak ancak imar planı tekliflerinin bu parsellerin tamamını kapsaması gerekecek.
İmar planı için çoklu kurum onayı şart
Eko-turizm alanı ilan edilebilmesi için ilgili idareye yapılacak başvuruların, başta Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü olmak üzere ilgili tüm kurum ve kuruluşların görüşleri alınarak değerlendirilmesi kararlaştırıldı.
Doğal doku ve geleneksel mimari korunacak
Yeni plan kararlarında, yapılacak tüm yapıların doğal çevreyle uyumlu, geleneksel mimari dokuyu koruyan nitelikte olması zorunlu olacak. Doğal peyzajın bozulmasına izin verilmeyeceği vurgulandı. Yapılaşmaya sıkı sınırlama getirildi
Plan kapsamında:
Toplam inşaat alanı en fazla 1.500 metrekare ile sınırlandırıldı. Yapılar en fazla 2 kat olabilecek. Alanın yol ve otopark sonrası kalan kısmının en az %50’si yapılaşmaya kapalı olacak. Bu bölüm yalnızca tarımsal faaliyetler için kullanılabilecek.
Devremülk ve kat mülkiyeti yasaklandı
Eko-turizm tesislerinde konaklama birimleri üzerinde devremülk, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına izin verilmeyeceği açıklandı. Tesisler tek ruhsatla işletilecek ancak birden fazla yapı yapılabilecek.
Ulaşım ve altyapı planlaması zorunlu olacak. Ulaşım etütleri zorunlu hale getirilirken, yol genişlikleri ve bağlantı projelerinin imar mevzuatına uygun şekilde hazırlanması kararlaştırıldı. Yeni plan hükümleriyle birlikte, eko-turizm yatırımlarında düzensiz yapılaşmanın önüne geçilmesi ve doğal alanların korunarak turizme kazandırılması amaçlanıyor. Düzenlemelerin, önümüzdeki dönemde imar planlarına yön vermesi bekleniyor.
Rekabet aşamasına bile gelemeyen birçok yerel firma Çanakkale’de neden bertaraf ediliyor?
Eko turizm yatırımları kadar, kamu kurumlarının mal ve hizmet alım süreçlerindeki rekabet konusu da Çanakkale’de gündemde. Birçok sektörde tedarik sağlayabilecek firmalar bulunmasına rağmen, sektördeki temsilcilerin iddiasına göre, teklif süreçlerinin dar bir çevrede kaldığı yönünde değerlendirmeler yapılıyor. İnşaat ve yapı malzemeleri tedariğinden gıdaya, kamu kurumların ürün/hizmet tedariğine kadar bazı yerel firmaların adeta satın almayı elinde tutulduğu öne sürülüyor. Yerel ekonominin kalkınması, güçlü rekabet piyasasının oluşması, süreçlerin şeffaf yönetilmesi; günümüz siyasi çekişmelerin arasında güzide kentimiz Çanakkale için de en ihtiyaç duyulan faktörlerden biri haline geldi.
Kamuoyu Şeffaflık ve Denetim bekliyor
Sektör Uzmanları değerlendirmelerinde ve kamuoyundaki ortak nokta; eko-turizm yatırımlarının doğal alanları koruyan, yerel kalkınmayı destekleyen ve şeffaf bir planlama anlayışıyla yürütülmesi gerektiği yönünde olması.
Yerel firmalardaki sektör uzmanlarının görüşlerine göre; aynı şekilde kamu alımlarında da benzer şekilde rekabetin olması, farklı farklı firmalara da yer verilmesi, olması gerekenden daha yüksek tutarlı ihaleler ile yerel firmaların saf dışı bırakılmasının önüne geçilmesi ve bu süreçlerin daha şeffaf olması hem kamu kaynaklarının etkin kullanımını hem de yerel ekonominin gelişmesini sağlayan önemli bir süreç olacaktır.